Uwłaszczenie i wywłaszczenie

Uwłaszczenie i wywłaszczenie

Wywłaszczenie to odjęcie lub ograniczenie prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości, wbrew woli właściciela, w drodze decyzji.

Uwłaszczenie, to zamiana praw słabszych na prawa mocniejsze (niezbywalnych na zbywalne).

Instytucja uwłaszczenia została uregulowana w kilku aktach prawnych, a w szczególności w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wiecznego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, w ustawie o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, oraz w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Użytkownik wieczysty, chcący przekształcić przysługujące mu prawo w prawo własności, składa wniosek do odpowiedniego organu, który wydaje w tej sprawie decyzję. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Decyzja ta nie może naruszać praw osób trzecich. Osoba, która nabyła w taki sposób własność, zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty. Opłata za przekształcenie ma być ustalona w wysokości odpowiadającej wartości nieruchomości. Jej określenia dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Cenę rynkową pomniejsza się o wartość użytkowania wieczystego. Istotne znaczenie ma więc długość jego trwania w momencie przekształcenia. Cena ta może być pomniejszona także o bonifikatę. Dotyczy to jednak tylko nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe. O wysokości ceny decydują w drodze uchwały organy stanowiące samorządu terytorialnego albo wojewoda. Niektóre gminy ustaliły nawet 90-proc. bonifikatę, nie może ona jednak wynosić 100 proc. Bonifikata musi być jednakowa dla wszystkich użytkowników na danym obszarze działania organu, który ją ustanawia. W określonych przypadkach przekształcenie następuje nieodpłatnie.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi, że nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste, może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

Wywłaszczenie jest instytucją prawa publicznego. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona.

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

Postępowania wywłaszczeniowe musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie nieruchomości z właścicielem (użytkownikiem wieczystym). Podczas rokować może być zaoferowana cena nabycia lub zaproponowana nieruchomość zamienna. Rokowania przeprowadzają odpowiednio starosta, gdy wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, lub zarząd odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego. Wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z dniem doręczenia zawiadomienia stronom lub z dniem określonym w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego.

Wywłaszczona nieruchomość do czasu jej wykorzystania na cel publiczny, może być oddana w dzierżawę dotychczasowemu właścicielowi, na jego wniosek.

Podstawą wywłaszczenia jest decyzja o wywłaszczeniu, wydawana przez odpowiedni organ. Decyzja o wywłaszczeniu może mieć nadany rygor natychmiastowej wykonalności, jeżeli zwłoka w zajęciu nieruchomości uniemożliwiałaby realizację celu publicznego (wówczas osobie realizującej ten cel udziela się zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości).

Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna zawierać ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana, określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości, określenie praw podlegających wywłaszczeniu, wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, zobowiązanie do zapewnienia lokali oraz ustalenie wysokości odszkodowania.

W razie powstania uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich, istnieje możliwość ustalenia zadośćuczynienia przez ustanowienie niezbędnych służebności, obowiązku budowy i utrzymania niezbędnych urządzeń, lub odszkodowania odpowiadającego wartości poniesionych strat.

Za wywłaszczoną nieruchomość lub prawo przysługuje odszkodowanie odpowiadające wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości lub wywłaszczonego prawa. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba, że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości. Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej. Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu.